Gayrimenkul denildiği zaman ilk akla gelen arsa, arazi ve konut taşınmazları olarak biliriz. Yöremizde bunlarla ilgili olarak alım ve satımlarda vergisel boyutunu bilinmediği için bazı sorunlarla karşılaşılmaktadır. Bu açıdan arsa, arazi ve konut alım satımlarında gelir, kurum ve KDV istisnası açısından olaya bakarak bu haftaki makalemizin konusunu oluşturacaktır.
Uygulamada hem şirketlerin hem de gerçek kişilerin gayrimenkul satışlarında vergileme problemleri nelerdir onu dile getireceğiz. Diğer taraftan gayrimenkulün alış tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra tek tek veya toplu halde satışları da ayrı bir vergileme problemi olarak karşımıza çıkmaktadır.
Şahısların kendi şahsi servetleri kapsamında yer alan ticari ve zirai işletmeye dâhil olmayan taşınmazların satmaları halinde satış kazancının vergiye tabi olması için iktisap (kazanım) tarihi ile satış tarihi arasında geçen sürenin 5 yıldan az olması gerekir. Şayet bu 5 yıllık süre geçmemişse satış kazancı “değer artış kazancı “olarak gelir vergisine tabi tutulur. Şayet iki tarih arasındaki süre beş yıldan fazla ise satış kazancı gelir vergisinin konusuna girmemekte ve bu nedenle vergi dışı olmaktadır. Ancak bu beş yıllık süre 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş taşınmazlar için dört yıl olarak dikkate alınacaktır. Şahısların şahsi servetleri kapsamındaki taşınmazlarını en az iki şahsın katılımı şeklindeki müzayede yolu dışındaki satışları KDV’nin konusuna girmediğinden bu vergiye bulunmamaktadır. Diğer bir ifade ile bir şahsın özel mülkiyetine konu bir taşınmazı başka bir kişi veya kuruma satması ticari faaliyet kapsamında bir işlem olmadığından KDV’ye tabi tutulmayacaktır. İcra daireleri, mahkeme satış memurlukları, belediyeler ve diğer kamu veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz (arsa, arazi işyeri, konut vs)satışları ile taşınmaz niteliğine haiz diğer mal ve hakların satışı ise KDV Kanununun 1/3-d maddesine göre KDV’ye tabidir. Müzayede (açık artırma) yolu ile yapılan 150 m2 aşmayan konut teslimlerinde KDV oranı %1, diğer taşınmazlarda KDV oranı % 18’dir.
Kurumların taşınmaz satışları ise kurumlar vergisine tabidir. Ancak kurumlar, iki tam yıl aktiflerinde tutukları taşınmazların satışlarında diğer koşullarını da yerine getirmek suretiyle Kurumlar Vergisi Kanununun 5.maddesinin 1/e bendinde yer alan istisnadan yararlanmak sureti ile satış kazançlarının % 75’ini vergiden istisna tutabilirler. Böyle bir durumda taşınmaz satış kazancının % 25’i vergiye tabi olacaktır. Söz konusu kurumların aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin satışında istisna sadece Katma Değer Vergisi ve Kurumlar Vergisi ile ilgili olarak dikkate alınır. Tapu harcı ile ilgili bu tür satışlarda istisna söz konusu değildir.
5904 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 3.7.2009’dan önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri m2 büyüklüğüne bakılmaksızın KDV’den istisna alacaktır. Ancak, 3/7/2009 tarihinden sonra inşat ruhsatı alan konut yapı kooperatiflerinin net alanı 150 m2 ye kadar konut teslimleri % 1, diğer taşınmaz teslimleri ile 150 m2’nin üzerindeki konut teslimleri ise % 18 KDV’ye tabi tutulacaktır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2 yi , garajların 18 m2 yi aşan kısmı ait oldukları konutun net alanına dahil edecektir.
Satılan konutun bahçeli olması halinde 150 m2 lik alanın hesabında ilke olarak bahçe göz önünde bulundurulmayacak konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve arazi bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve âdete göre tespit edilecektir.
Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayıtlı taşınmazların üzerinde fiilen ve kullanılabilir halde konut bulunmaması halinde bu taşınmazların konut olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığından arsa ve arazi sayılmak suretiyle genel oranda % 18 KDV ye tabi tutulması gerekmektedir. Öte yandan tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde kullanılabilir halde konut olduğu taktirde de bu satışın açıklamalar ışığında konut olarak dikkate alınacaktır.
Kaynakça :GVK. Mük.md.80
GVK geç.md.71
DOĞRUSÖZ Bumin “GV, KV, ve KDV Karşısında taşınmaz Satışı
GÜNÜN SÖZÜ : Özgürlük bir kere kazanılıp ilelebet muhafaza edilemez.
Onu her nesil, her gün yeniden kazanmak zorundadır.
EİSENHOWER
Abdulbaki AKBAL
S.M.MALİ MÜŞAVİR
