Gayrimenkul Sermaye İradı

Değerli okurlarım, 
 
Bu haftaki köşemde  Gayrimenkul Sermaye İradı konusunu irdeleyeceğim. Vergileme sistemimizde, gerçek kişilerin vergiye tabi gelirlerinden biri de gayrimenkul sermaye iradı ya da toplumda yaygın olarak bilinen adıyla kira gelirleridir. Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde, aynı maddede sayılan mal ve hakların, sahipleri, intifa ve irtifak hakkı sahipleri, bunlar üzerinde tasarruf hakkı bulunanlar veya kiracıları tarafından kiralanmasından elde edilen gelirler olarak tanımlanmış ve yine aynı Kanun’da belirtilen koşullarla beyana ve vergiye tabi kılınmıştır. Bu koşullara uyan kira gelirlerinin, elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayının 31’ine kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekir. 
 
 
Özetle 2022 Mart döneminde; 
 
2021 yılı içerisinde toplam 7.000 TL üzerinde mesken kira geliri elde edenler beyanname vereceklerdir.
  
 
2021 yılı için uygulanacak istisna tutarı 7.000 TL olup, bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
  
 
İstisna sadece tek mesken için uygulanacak olup, birden fazla mesken kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
  
 
Kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler kira gelirleri istisnasından faydalanamayacaktır.
 
 
Gerçek usulde gelir vergisine tabi serbest meslek erbabı kişiler, konut kira geliri istisnasından yararlanamayacaktır.
 
2021 yılı içerisinde 7.000 TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarlar toplamı 190.000 TL’yi geçenler 7.000TL mesken istisnasından yararlanamayacaktır.
 
 
 Hem konut hem de iş yeri kira geliri olan kişiler ise, yıllık gelirinin beyan sınırını aşıp aşmadığının tespitinde; mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen kısmını aşan tutarı ile gelir vergisi tevkifatına tabi iş yeri brüt kira gelirlerinin toplamını birlikte dikkate alacaklardır. Bu toplam 53.000.- TL’yi aşmadığı takdirde sadece tevkifata tabi olmayan konut kira gelirleri beyan edilecektir.
  
 
Yukarıdaki toplamın 53.000.- TL’yi aşması halinde ise gelirlerin tamamı beyan edilecektir.
  
 
Bir takvim yılı içinde elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı, 2021 yılı gelirleri için beyanname verme sınırı olan 2.800 TL’yi aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.
  
 
Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler de beyanname vereceklerdir.
  
 
Eşler ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile beyan edilecektir.
  
 
Stopaj yolu ile kesilen vergiler beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir. 
 
 
 
Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın tespiti için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır. 
 
 
 
a) Gerçek Gider Yöntemi  
 
b) Götürü Gider Yöntemi 
 
 
Mükellefler gerçek veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek mecburiyetindedir, her ikisini birden kullanmazlar.   
 
 
Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılmaktadır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yönteminin seçilmesi mümkün değildir.
  
 
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranındaki götürü gideri, gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.
  
 
Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. 
 
 
Örnek 1: Mükellef Murat,, dairesini 2021 yılında aylık 2.000 TL’den konut olarak kiraya vermesi sonucu 24.000 TL kira geliri elde etmiştir. 
 
Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek giderleri toplamı (asansör ve sigorta gideri) 10.000 TL’dir. (Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.) 
 
Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası 
 
= 24.000 – 7.000 = 17.000 TL 
 
İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat) / Toplam Hasılat 
 
= (10.000 x 17.000) /24.000 =7.083,33 TL 
 
Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. 
 
Gayrisafi İrat Toplamı=24.000 TL 
 
 
Vergiden İstisna Tutar=7.000 TL 
Kalan (24.000 – 7.000)= 17.000 TL 
 
İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı=7.083,33 TL 
 
Vergiye Tabi Gelir (17.000 – 7.083,33)=9.916,67 TL. 
 
Hesaplanan Gelir Vergisi=9.916,67*%15=1.487,50 TL 
 
Damga Vergisi=132,30 TL 
 
 
Toplam=1.619,80 TL 
 
Örnek 2: Mükellef Salım,, 2021 yılında dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 24.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. 
 
 
Gayrisafi İrat Toplamı=24.000 TL 
Vergiden İstisna Tutar=7.000 TL 
Kalan (24.000 – 7.000)=17.000 TL 
 
 
%15 Götürü Gider (17..000 x %15)=2.550 TL 
Vergiye Tabi Gelir (17.000 – 2.550)=14.450 TL 
 
 
Hesaplanan Gelir Vergisi=14.450*%15=2.167,50 TL. 
 
 
Damga Vergisi=132,30 TL 
 
Toplam Ödenecek=2.299,80 TL. 
 
 
 
Günün Sözü :”Kavgayı ağacın yaprağına yaz, 
 
                 Sonbahar gelsin, yapraklar kurusun diye, 
 
                  Öfkeyi, bir bulutun üstüne yaz, 
                 Yağmur yağsın, bulut yok olsun diye, 
                  Nefreti, karların üstüne yaz, 
                  Güneş açsın, karlar erisin diye, 
 
                  Ve dostluk ve sevgiyi, yeni doğmuş bebeklerin yüreğine yaz, 
 
                      Onlar büyüsün, dünyayı sarsın diye.” (Rahile Horzum) 
 
 
Abdulbaki AKBAL 
 
S.M.Mali Müşavir-B.Denetçi